كتب: حسني بي / رجل الأعمال الليبي
تشرفت أمس الأحد بحضور ورشة عمل بطرابلس منظمة من قبل مصرف ليبيا المركزي والبرنامج الوطني للإسكان والتطوير العقاري، وحضرها جميع إدارات المصارف التجارية والسجل العقاري، كما حضر الورشة مطورين عقاريين منهم شركة برقة للتطوير العقاري بنغازي وآخرين.
ومن خلال متابعتي المباشرة بالأمس ومشاهدتي لما تبقى من تسجيل اليوم لاحظت تركيز التمويل النقدي من خلال موازنات حكومية ومن خلال المصارف التجارية بأدوات تمويل تقليدية قد تتسبب في رفع عرض النقود، ومنها قد يؤثر سلبيا على التضخم، إذا ما تعدى التضخم معدل عام النمو بالناتج العام.
ومن زاوية مختلفة وبعيدا عن التمويل المالي العام والميزانيات العامة، كانت الورشة فرصة للتفكير خارج الصندوق، و شخصيا أراها مبادرة لتأسيس شراكة فعلية بين القطاع العام والقطاع الخاص.
لم تدرك إدارة البرنامج رأس المال المجمد منذ 15 سنة والمتمثل في قيمة الأرض وما تم من تقدم بالبناء، لذلك وجب إقرار نموذج يأخذ بالاعتبار مساهمات وحقوق جميع أصحاب المصلحة من “مالك الأرض” من حيث قيمة الأرض، وإنفاق الخزانة الليبية من حيت نسبة ما تم من إنجاز “يقال أنها تتعدى 50%”، وحقوق مقاولين أو من ساهم في تحقيق نسبة الإنجاز 50% ولم تدفع حقوقه ومستحقاته، والأهم المطور العقاري والمستثمر من القطاع الخاص، الدخيل الجديد الذي يجد فرصة سانحة للاستثمار ولإنهاء المشروع وتحقيق العائد، كما يجب الأخذ بالاعتبار تكاليف البنية التحتية وبناء المرافق العامة “مياه وكهرباء وصرف صحي وألياف للتواصل وروضة ومدارس ومستوصفات وعيادات وساحات وطرق”.
خلال الورشة ومن خلال تقديم البيانات؛ أشار رئيس الهيئة إلى أن معدل عام المساحات لكل وحدة معدل عام 200 متر مربع، وتكلفة التطوير تقدر بنحو 1850 دينار للمتر المربع، وتكلفة البنية التحتية والمرافق تقدر بنسبة 33% من تكلفة العقار “تكلفة إضافية 700 دينار للمتر المربع عن البنية التحتية”.
حسب تقديري التقريبي الحديث كان عن عدد 280 ألف وحدة سكنية وتقارب قيمتها الإجمالية 140 مليار دينار ليبي سعر بيع وبأقل تقدير.
الرقم 140 مليار دينار، قد يكون مفزع ولكن عندما نأخذ بالاعتبار كل مكون وكل صاحب مصلحة، قد نرى أنه ممكن ومعقول، الـ280 ألف وحدة سكنية تكفل إقامة 1.7 مليون مواطن، وأصحاب المصلحة الأوائل هم ملاك الأرض “إن كانت أملاك خواص أو ملك عموم وحكومة”، الأرض تمثل 20% من الاستثمار ومن القيمة السوقية، وتقدر بقيمة 28 مليار دينار، ما تم إنجازه من أعمال وتشييد ولو اعتبرنا تكلفة التشييد 1850 دينار للمتر المربع، وأن ما هو قائم يمثل إنجاز 50% من البناء، “يقدر ما أنجز بقيمة 51.8 مليار دينار، و من خلال ما سبق يمكن استنتاج أن ما هو موجود قيمته تتعدى 79.8 مليار دينار”.
- 28.0 مليار دينار قيمة الأرض الفضاء.
- 51.8 مليار دينار قيمة 50% مما أنجز حتى الآن.
- لتكون القيمة المستثمرة حتى الآن إجمالي 79.8 مليارًا، “يخصم منها قيمة البنية التحتية والمقدرة بنحو 39.2 مليار دينار تحمل على نصيب الحكومة”.
مما تقدم نجد أن صافي الحصص :
- الحكومة 40.6 مليار (29% تمثل حصة مالك الأرض وحصة الخزانة والمقاولين السابقين من له أموال مستحقة).
تقدر إجمالي القيمة السوقية لعدد 280 ألف وحدة بقيمة تسويقية إجمالية “140 مليار دينار” كاملة البنية التحتية والمرافق العامة.
وحصة المستثمرين تقدر بنحو 99.4 مليار “71 % شاملة تكاليف إنهاء المشروع وكامل تنفيذ البنية التحتية وتجهيز المرافق العامة، “جميعها على حساب المستثمر وضمن حصته”.
إذا الحكومة أرادت مساعدة الطبقة الهشة بالمجتمع يمكنها التصرف بإيجار حصتها 29 % لمن يتطابق وتحدد له مواصفات استحقاق.
على ألا تملك العقار بل يؤجر بقيمة رمزية شهرية لمدة 15 سنة شريطة:
- الإقامة بالعقار 9 أشهر بالسنة.
- عدم حق التأجير من الباطن للغير.
- عدم التصرف العرفي بالعقار من خلال التنازل أو حق الانتفاع.
- كما يحق لصاحب الحظ المستأجر شراء العقار بعد 15 سنة من الإيجار وبقيمة تحددها الحكومة، شريطة ألا تقل عن 50% من قيمتها السوقية عند البيع.
تماسكت نفسي ولم أشارك ولم أُجرِ أيّة مداخلة خلال الورشة، ولكن تابعت الحواريات وتخوفي الوحيد تكرار أخطاء الماضي والرجوع لنقطة الانطلاق، ومنها الفشل بسبب طلب تخصيص موازنات عامة لإكمال المشاريع علما بأنه لا توجد موازنات عامة متوفرة، إلا إذا ضحينا بقيمة دينارنا وقبلنا بالتضخم الذي يلتهم أحلامنا.
المستثمر ومن خلال تملك 79% من المساحات عليه أن يبحث عن آليات تمويلية، وعليه أن يقنع ويشجع ملاك الأموال المودعة بالمصارف التجارية وتحت البلاط بالمنازل، أموال جامدة تقدر قيمتها بـ 180 مليار دينار، والذي من خلال المضرب ممكن تحقق فرص استثمارية ونمو يتعدى 500 مليار دينار.
الحلول ممكنة وبدون مال الخزانة أو المال العام، وبدون تأثير وتسبب عجز بالميزانيات العامة.
ولكن يضل أهم شرط “تفعيل السجل العقاري وخروج المال العام من الاستثمار العقاري”.
